Rückbauverpflichtung, am besten für alle Betriebe gleichermaßen!
Der unbebaute Außenbereich ist für uns alle wichtig und soll deshalb geschützt werden. So will es der Gesetzgeber des Bundes und das gilt in allen Bundesländern gleichermaßen. Es ist deshalb ein Anachronismus, dass nur Gartenbaubetriebe dazu verpflichtet werden können, ihre Gebäude im Außenbereich zurückzubauen, wenn die privilegierte Nutzung entfällt, und die landwirtschaftlichen Betriebe dagegen bevorzugt werden.
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Ein Betrieb, der sich im Außenbereich entwickeln möchte, sollte diesen Unterschied bei der Privilegierung von Bauvorhaben im Außenbereich frühzeitig beachten. Nach dem Baugesetzbuch des Bundes (BauGB) kommt es nämlich darauf an, ob ein Vorhaben einem landwirtschaftlichen oder einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient. Die Privilegierung wird in § 35 Absatz 1 geregelt (siehe auch Titelthema dieser Ausgabe auf Seite 10). Der Absatz ist in sieben Unterabsätze unterteilt. Die Juristen sprechen hier von „Nummern“.
Wichtig sind die Nummern 1 und 2. Wenn das Gebäude einem landwirtschaftlichen Betrieb dient, wird nach Nr. 1, dient es einem Gartenbaubetrieb nach Nr. 2 privilegiert. Diese Unterscheidung wurde 2004 eingeführt, um bauliche Anlagen auch dann privilegieren zu können, wenn das Bauvorhaben einen großen Teil der Betriebsfläche einnimmt. In dem Fall war früher die Privilegierung ausgeschlossen. Mit der Privilegierung nach Nr. 2 wurden aber auch einige Nachteile eingeführt:
> die Verpflichtung zum Rückbau beim Wegfall der privilegierten Nutzung sowie
> der Planvorbehalt der Gemeinden Die Privilegierung nach Nr. 2, also für Betriebe der gartenbaulichen Erzeugung, erfordert von diesen, dass sie sich zum Rückbau verpflichten, wenn die privilegierte Nutzung nicht mehr stattfindet. Das kann unter Umständen teuer werden. Wenn Landwirte ein Gebäude nicht mehr für die Landwirtschaft benötigen, gelten für sie Sonderregeln, die eine Nutzungsänderung erleichtern.
Nach Nr. 2 privilegierte Vorhaben unterliegen zudem einem Planvorbehalt der Gemeinden, das heißt, die Gemeinde muss zustimmen. Sie kann im Flächennutzungsplan Bereiche für Gartenbaubetriebe ausweisen und dann verlangen, dass die gartenbaulichen Vorhaben dort realisiert werden.
Die unterschiedliche Behandlung von Gartenbaubetrieben und landwirtschaftlichen Betrieben bei der Privilegierung ist ungerecht. Das sehen in der Praxis auch gartenbauliche Fachbehörden so und es wird von ihnen empfohlen, Gebäude von Gartenbaubetrieben nach Nr. 1 (also ohne Rückbauverpflichtung und ohne Planvorbehalt) zu privilegieren.
Bei Bauvorhaben, die im Prinzip auch für landwirtschaftliche Betriebe dienlich wären, zum Beispiel Mehrzweckhallen, Wohngebäude oder Speicherbecken für die Bewässerung, ist das der Fall. Die Privilegierung nach Nr. 2 bleibt dann den Bauten vorbehalten, die eindeutig der gartenbaulichen Erzeugung dienen, zum Beispiel Gewächshäuser.
Man kann dieses Vorgehen als gerecht empfinden, denn warum sollten für Gartenbaubetriebe bei den gleichen Gebäudetypen andere Regeln gelten als für Landwirte? Rein juristisch gesehen, gilt jedoch: „Die Grenze zwischen den Nummern 1 und 2 des § 35 Abs. 1 BauGB verläuft nicht zwischen „Produktion“ und „Gebäuden“, sondern der Betrieb des Bauherrn ist grundsätzlich einzuordnen: Entweder es handelt sich um einen landwirtschaftlichen Betrieb, dann gilt § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, oder aber es handelt sich um einen Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung, dann gilt ausschließlich § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Diese Einordnung gilt für sämtliche Bauvorhaben eines Betriebs!“
Die im Gesetz vorgeschriebene unterschiedliche Behandlung von Gartenbau und landwirtschaftlichen Betrieben bei der Privilegierung ist nicht zeitgemäß.
Der unbebaute Außenbereich ist so wertvoll, dass er geschützt werden muss, und zwar unabhängig davon, ob nun ein Landwirt oder ein Gärtner im Außenbereich baut. Die Unterscheidung der Privilegierung nach Nr. 1 oder 2 sollte abgeschafft werden. Stattdessen sollte bei jeder Privilegierung nach strengen Maßstäben geprüft werden, ob eine Rückbauverpflichtung zur Auflage gemacht werden soll. Der Außenbereich würde so bestmöglich vor Bebauung geschützt. Gartenbaubetrieben würde außerdem in sinnvollen Fällen (anders als derzeit) die Umnutzung ihrer Gebäudeinvestitionen ermöglicht.
Wichtig sind die Nummern 1 und 2. Wenn das Gebäude einem landwirtschaftlichen Betrieb dient, wird nach Nr. 1, dient es einem Gartenbaubetrieb nach Nr. 2 privilegiert. Diese Unterscheidung wurde 2004 eingeführt, um bauliche Anlagen auch dann privilegieren zu können, wenn das Bauvorhaben einen großen Teil der Betriebsfläche einnimmt. In dem Fall war früher die Privilegierung ausgeschlossen. Mit der Privilegierung nach Nr. 2 wurden aber auch einige Nachteile eingeführt:
> die Verpflichtung zum Rückbau beim Wegfall der privilegierten Nutzung sowie
> der Planvorbehalt der Gemeinden Die Privilegierung nach Nr. 2, also für Betriebe der gartenbaulichen Erzeugung, erfordert von diesen, dass sie sich zum Rückbau verpflichten, wenn die privilegierte Nutzung nicht mehr stattfindet. Das kann unter Umständen teuer werden. Wenn Landwirte ein Gebäude nicht mehr für die Landwirtschaft benötigen, gelten für sie Sonderregeln, die eine Nutzungsänderung erleichtern.
Nach Nr. 2 privilegierte Vorhaben unterliegen zudem einem Planvorbehalt der Gemeinden, das heißt, die Gemeinde muss zustimmen. Sie kann im Flächennutzungsplan Bereiche für Gartenbaubetriebe ausweisen und dann verlangen, dass die gartenbaulichen Vorhaben dort realisiert werden.
Die unterschiedliche Behandlung von Gartenbaubetrieben und landwirtschaftlichen Betrieben bei der Privilegierung ist ungerecht. Das sehen in der Praxis auch gartenbauliche Fachbehörden so und es wird von ihnen empfohlen, Gebäude von Gartenbaubetrieben nach Nr. 1 (also ohne Rückbauverpflichtung und ohne Planvorbehalt) zu privilegieren.
Bei Bauvorhaben, die im Prinzip auch für landwirtschaftliche Betriebe dienlich wären, zum Beispiel Mehrzweckhallen, Wohngebäude oder Speicherbecken für die Bewässerung, ist das der Fall. Die Privilegierung nach Nr. 2 bleibt dann den Bauten vorbehalten, die eindeutig der gartenbaulichen Erzeugung dienen, zum Beispiel Gewächshäuser.
Man kann dieses Vorgehen als gerecht empfinden, denn warum sollten für Gartenbaubetriebe bei den gleichen Gebäudetypen andere Regeln gelten als für Landwirte? Rein juristisch gesehen, gilt jedoch: „Die Grenze zwischen den Nummern 1 und 2 des § 35 Abs. 1 BauGB verläuft nicht zwischen „Produktion“ und „Gebäuden“, sondern der Betrieb des Bauherrn ist grundsätzlich einzuordnen: Entweder es handelt sich um einen landwirtschaftlichen Betrieb, dann gilt § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, oder aber es handelt sich um einen Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung, dann gilt ausschließlich § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Diese Einordnung gilt für sämtliche Bauvorhaben eines Betriebs!“
Die im Gesetz vorgeschriebene unterschiedliche Behandlung von Gartenbau und landwirtschaftlichen Betrieben bei der Privilegierung ist nicht zeitgemäß.
Der unbebaute Außenbereich ist so wertvoll, dass er geschützt werden muss, und zwar unabhängig davon, ob nun ein Landwirt oder ein Gärtner im Außenbereich baut. Die Unterscheidung der Privilegierung nach Nr. 1 oder 2 sollte abgeschafft werden. Stattdessen sollte bei jeder Privilegierung nach strengen Maßstäben geprüft werden, ob eine Rückbauverpflichtung zur Auflage gemacht werden soll. Der Außenbereich würde so bestmöglich vor Bebauung geschützt. Gartenbaubetrieben würde außerdem in sinnvollen Fällen (anders als derzeit) die Umnutzung ihrer Gebäudeinvestitionen ermöglicht.
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